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標題: 國内城市民宿,最赚钱的商圈是哪一個? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-10-15 17:37
標題: 國内城市民宿,最赚钱的商圈是哪一個?
經营城市民宿，第一要素就是選址。

押對了，再烂的房源都能赚點錢；押错了，再好的房源都少人问津。因此，各大城市人流涌动、商業繁华的商圈地段，成為城市民宿运营者的投資首選。那麼，國内城市民宿，最赚錢的商圈到底是哪一個呢？

订单量，是衡量城市民宿經营的核心指标之一。

商圈能够给城市民宿带来的订单量越多，價值度就越高。途家民宿数据统计显示，2020年國内城市民宿订单量排名最高的十大城市商圈：

城市民宿订单量TOP10的商圈基本都布局在國内热門旅遊城市及一線、新一線城市。從商圈订单量與城市总订单量比例分析，每個城市的商圈贡献這座城市主要的城市民宿订单量。

排名前五的商圈中，城市民宿订单量基本占据所在城市城市民宿订单量的半壁江山。

大研古镇地处丽江市内，古镇聚拢丽江市绝大多数的城市民宿房源，因此一個商圈占据全市74%的订单量。

三亚两大商圈三亚湾和大东海城市民宿订单量，分别占据城市总订单量的50%和21%，两者加起来占据71%，是三亚城市民宿布局的核心地带。

客观而言，如果想要投資城市民宿，城市商圈是最保险、稳定的選择。虽然激烈的竞争往往导致商圈房租價格高企，但相對有保障的订单量，對冲了風险。城市民宿运营者只要保证一定的利润率，哪怕低一點，也能赚錢，只是多少的问题。

對比2020年城市民宿订单量TOP10商圈2019年的排名，我们會發現有意思的变化趋势。

大研古镇、三亚湾、解放碑/洪崖洞、大理古城和迪士尼度假區，這五大商圈2019-2020年，除了個别名次略有变化外，基本保持稳定，巩固了城市民宿商圈“第一梯队”的地位。

一方面，诚如上文所说，這些商圈覆盖所在城市半数城市民宿房源，除非遭遇类似于北京重大政策变化等不可控因素外，即便是在新冠疫情的黑天鹅事件下，订单量基数够大，整体抗風险能力强。

另一方面，去年疫情致使行業性订单量骤减，但“第一梯队”所在城市旅遊复苏更快。

例如，丽江和大理地处云南，是省内遊最早复苏的區域，也是去年旅遊旺季除西北以外最火热的长線旅遊目的地。上海虽然經历疫情反复，不過上海迪士尼在經历百天闭园后，成為全球首家复工的迪士尼樂园，客流量千万级别，即便保持75%红線，也是一個庞大的客流量数字，满足周邊城市民宿绰绰有余。

五一广场/IFS國金中心、钟鼓楼/回民街、曾厝垵和大东海，這四大商圈是2020年城市民宿订单量TOP10商圈中的新贵。

五一广场/IFS國金中心，從去年的第十位上涨到第五位，城市民宿投資價值直線飙升，得益于长沙的“網红”属性。

2020年，长沙异军突起，成為中國最網红的城市。长沙其实没有突出的自然及人文景點，标志性的岳麓山、橘子洲头，也比不過西湖、庐山。但是，长沙却走出一条“娱樂、消费”的新路，一大批網红消费品牌在這里诞生并爆火。

本土茶饮“茶颜悦色”、顶级IP“超级文和友”、咖啡新贵“三顿半”、潮牌买手店與網红咖啡馆“不设指标NO GALLERY”……

這些深受Z世代欢迎的潮牌，讓长沙步入潮流一線，再加上疫情刺激國内旅遊目的地崛起，吸引大批年轻遊客前往打卡。

汹涌而至的客流量，讓长沙老牌商圈五一广场/IFS國金中心成為遊客聚集地，仅仅在五一广场及周邊，就有超過十家茶颜悦色店面；超级文和友所在的海信广场也在五一广场商圈周邊。

五一广场/IFS國金中心城市民宿的订单量随之暴涨，2020年在這一商圈提前布局的城市民宿运营者，吃到了不少红利，這一红利期至少将持续1-2年。

2020年疫情對城市民宿行業打击重大，行業归零的论调曾經還引發行業争论，至今也有很多關于民宿衰败的言论。

疫情對行業的影响在城市民宿商圈数据上也有直观体現，即便是订单量排行TOP10的商圈，2020年订单量同比2019年全部呈現同比下降趋势，降幅最大的大研古镇损失了1/3的订单量。

然而，订单量的下滑却并没有造成城市民宿商圈房源数量的减少，反而逆势上涨。

城市民宿订单量TOP10商圈去年房源量全部呈現100%+增长态势，涨势最凶猛的长沙五一广场/IFS國金中心房源量增长300%+；重庆解放碑/洪崖洞、成都春熙路/太古里、上海迪士尼度假區、西安钟鼓楼/回民街房源量均200%+；涨幅最小的丽江大研古镇房源量也有116%的增幅。

造成数据大反差的原因，一方面，商圈對于城市民宿而言，抗風险能力更强，含金量更高；另一方面，说明投資城市民宿的热潮依然在持续，尤其是在热點區域，城市民宿运营者還在继续加码。

從這個角度来看，城市民宿行業依然欣欣向荣。

综合来看，城市民宿商圈的平均間夜價格却并不高，三亚湾、大东海和迪士尼度假區超過300+，其余均為200+。

從平均間夜價格可以判断，商圈里的城市民宿大多為刚需性民宿，首要满足的是消费者“住”的需求，“房好價廉”是最突出标签，城市民宿运营者依托较高的入住率获得相對丰厚的利润。

這一数据對于想要投資城市民宿的投資者有很高的参考價值，要求選择那些房租成本更低、硬装简约，软装更好的房源，從而降低综合运营成本，尽可能留出利润空間。

通俗来说，商圈城市民宿赚錢靠的是“走量”。

如果想要依靠提高民宿品质，走高客单價的路線，可以参考另外一份TOP10名单。

严格意义上，這些區域并非商圈，更多是旅遊休闲度假區。在這些區域做民宿的特點是，投資金额大（动辄百万、千万元起）、投資回報周期长（3-5年起）。但是，客单價更高，間夜價格基本千元起，旺季甚至达到2000+、3000+、4000+。

尽管受到淡旺季影响，這些旅遊休闲度假區的年平均入住率并不是很高，但依靠高客单價，還是能够获得很高的投資收益。

需要提醒的是，景區民宿和城市民宿，虽然都称之為民宿，但在实際操作中却相差极大，前者更接近酒店，感兴趣的投資者必须清楚這一點。

透過以上数据，可以给行業的新老玩家们几条建议：

其一，热門商圈的饱和式竞争是常态，受到經验、資金、政策等因素影响，玩家进进出出也是常态，不必過多在意。

在去年城市民宿行業最萧条的那几個月，很多城市商圈中，其实极少有足够优质的房源释放出来。反而是那些本身欠佳的房源扛不住風险，率先被放弃。劲旅君采访的多位企圖抄底的玩家，最终并没有抄到好房源。

這说明，好房源，一直被大家握在手里。真正有價值的商圈城市民宿房源，无论在什麼時候，都能够赚錢，這些优质房源必须守住。

其二，學會利用一些民宿预订平台的大数据分析工具以及实地考察經验，提前在多個城市的核心商圈布局优质房源，能够帮助玩家更好的捕捉到這些红利。

從這次發布的榜单分析，长沙等已經有網红苗头、人口流量與消费都不错的城市需要在早期布局，如今風口正盛，入局者需要观察是否有好機會，否则高點买入，走低必坑。一些热門的中小旅遊目的地城市可以多观察，适當的時候入手，既起到鸡蛋分散到不同篮子里的作用，又為下一個潜在爆發的城市埋下伏笔。

最后，投資需谨慎，做城市民宿也请多點耐心。

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