台灣之旅觀光論壇

標題: 都说日本、台灣民宿是标杆,野蛮生长的大陸民宿能從中學到什麼... [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-2-28 13:45
標題: 都说日本、台灣民宿是标杆,野蛮生长的大陸民宿能從中學到什麼...
执惠导读：

跟着2017年8月21日，國度遊览局公布《遊览民宿根基请求與评價》等4项行業尺度，中國的民宿有了同一的尺度和规范。我國民宿比年来無序成长造成几近全行業吃亏的困局，此後又将走向何方？

2017年8月21日，國度遊览局公布了《遊览民宿根基请求與评價》在内的4项行業尺度，并将于2017年10月1日起施行，從此海内民宿行業终究迎来了同一的行業尺度和规范。

行業尺度對民宿的界说為操纵本地闲置資本，民宿主人介入欢迎，為旅客供给體验本地天然、文化與生發生活方法的小型留宿举措措施。注：民宿单幢修建客房数目應不跨越 14 間(套)。

行業尺度對民宿的根基请求、平安、扶植、卫生和辦事等各方面举行了周全的规范。别的，還按照欢迎举措措施與辦事品格将民宿划分為两種品级，别离為金宿级、銀宿级。金宿级為高品级，銀宿级為平凡品级。可以预感，尺度的出台對民宿行業的规范化和尺度化會起到很大促成感化，同時一多量民宿也将面對着调解和整改，乃至清离市場。尺度的出台和後续的整治對行業的良性成长必定是有益的，但民宿行業要赚錢還必要更多的伶俐。

景鉴智库從多個行業動静渠道获得的信息顯示，我國民宿比年来無序成长已造成几近全行業吃亏。不但仅是民宿自己，包含民宿预订平台在内的相干行業也都堕入高额吃亏。

中國的民宿行業是若何成长起来的，當下行業窘境暗地里的缘由又是甚麼？笔者經由過程本文举行一些分解，并對将来的成长标的目的提出一些肤見，抛砖引玉與業内有识之士配合探究。

民宿的發源、引入、困局

民宿發源于20世纪60年月的英國，英國的西南部與中部生齿希罕的田舍為了增长收入起头成长民宿，最初以简略的供给留宿和早饭為根基模式。

日本则是在上個世纪70年月先後起头成长起民宿行業。日本的民宿行業由爬山、滑雪、泅水等快樂喜爱者租借民居而衍生并成长起来的，一起头大多位于景點四周。後面逐步成长成遍及全部國度的財產。

民宿在台灣也有很长的成长汗青。1981年摆布，台灣的垦丁國度公园四周因為旅客的暴發性增加，饭馆旅店留宿供不该求且缺少辦事。有空房人家是以挂起民宿的招牌举行業務，缘此，台灣的民宿行業也有了长足的成长。

中國的民宿成长大多在進修日本和台灣的履历，萌芽于上個世纪90年月，那時多称号為“客栈”。2012年先後，中國家假遊览需求敏捷增加，公共出行主體由商務出行转向小我遊览，旅客對付客栈、民宿等個性化主题旅店需求增长。今朝中國民宿行業正处于暴發式增持久，再也不仅仅是情怀之作，各種社會本錢起头涌入，問题也同時随之而来。大量的空置，几近全行業的吃亏。

今朝整其中國民宿行業的窘境已經是不争的究竟，若何解决行業窘境，讓咱们先放眼境外，看看是不是可以從海外民宿財產较樂成的成长之路中罗致一些履历。

日本和中國台灣地域民宿成长的启迪

日本民宿

日本民宿從上個世纪70年月起头成长，今朝日本约有24,000所民宿，日本民宿以布衣化的收费和自助式的辦事為重要特點。截止2015年，日本民宿范围到达2219亿日元。日本民宿的利用者93%為外國人，且85%的民宿集中在东京、大阪和都門。2017年6月日本出台《室第宿泊奇迹法》，最先将在来岁1月周全開放民宿，将持久遊走于法令灰色地带的民宿正规化、正當化。此前，日本唯一1/3的民宿合乎规范。

跟着复活育生齿削减，日本的闲置室第愈来愈多。今朝日本室第总数為 6,063 万户，此中，闲置的室第高达 820 万户。仅仅在东京，就有 81,700 户闲置室第，大阪则有 67,900 户。同光阴本的房地產行業自從泡沫經濟後一向不景气。這些空置的屋子成了日本成长民宿業的根本。日本的地皮是私有制，采辦了地皮的所有权以後可以在上面搭建衡宇，很多衡宇的设计都较為個性化，富有特點。這也為衡宇民宿化缔造了前提。

日本的民宿谋划采纳允许制，民宿其实不可随便開设，而是必要颠末获得官方授权的財團法人的教导、审核，經由過程認证、挂号後方可業務，即便是偏僻地域的简略单纯民宿也必要得到允许谋划证以後才可谋划。當局對從業者在消防、修建平安和食物卫生上有所规范。此外，日本民宿業属于旅店的一種，以是没有房間数的限定。

日本民宿重要分為洋式民宿和田舍民宿两類，二者的區分重要在谋划者身份和代價。日本除西式旅店外的留宿形态均可以称為民宿，這一點與我國對民宿的界说略有區分。

洋式民宿的谋划者大部門為白领阶层專業投資，并采纳整年性專業谋划，田舍民宿则有公营、农夫谋划、农协谋划、准公营、第三部分谋划等五種情势。收费方面洋式民宿多以旅店制（一宿二餐）為收费单元，田舍民宿差别较大，没有划定的收费单元。

與中國的旅店分歧，日本的旅店收费大可能是依照房型和人数，一样的房型，入住人数分歧代價也分歧。日本的民宿一样也會按照人数来计费，可是重要的衡宇收费不會按照人数而變革，增长的重要為辦事费、打扫费，以是合适多人入住。

举例来讲，下圖為大阪难波伊尔克欧瑞旅店。

按照Booking上最新的房價信息，2個成人一晚约莫必要900元人民币。留宿前提與中國平凡的經濟型旅店相差不大（以下圖）。

而四周的民宿（以下圖），一样前提的，代價约為300元人民币摆布。旅店與民宿代價差了约莫三倍，民宿代價竞争力可見一斑。

该民宿代價為276元，遠低于四周一般旅店近900元/間的代價

比拟旅店，日本的民宿的自助性更强。從预约、取钥匙、入住、分開民宿，均可以不消直接與房主或賣力人交代。预定樂成房主發给住客一组暗码，入住時凭暗码進門或凭暗码取钥匙。在预定的入住時候以前，房主會清算房間。入住以後所有举措措施均可以随便利用，分開時将钥匙放入指定的地址，房主再清算一下房間，一次民宿入住就完成為了。在日本這類人力本錢极高的國度，如许可以很大水平的節流本錢。同時如许也能给旅客一種回本身家的體验。

日本民宿類非标留宿深受旅客的接待成长敏捷，對原本的留宿举措措施和業态造成為了必定打击，同時對周邊住民和情况也造成為了影响。故2017年6月日本經由過程《室第宿泊奇迹法》，對民宿行業举行限定和规范。法案划定平凡民宅作為留宿举措措施的“民宿”可待客的業務天数每一年将節制在180天之内，對担心情况恶化的地域還可由处所當局制订处所条例進一步收缩。法案還對民宿的标识、挂号、保洁等各项义務，及避免對周邊住民的影响举行了具體规范。對付违背法律的房主，处所當局可责令其破產整理乃至撤消其天資，若不平從将处以6個月如下有期徒刑或处以100万日元（约合人民币6万元）如下罚金。

為什麼日本民宿能得到杰出收益并快速成长，乃至還要經由過程立法举行规范和限定？有哪些方面可以带给中國同行者启迪呢？

笔者認為起首在于日本民宿大多經由過程操纵空置衡宇并由房主自立谋划，這不但使民宿有了風俗性和情面味，也大大節流了民宿的扶植投資和平常運营本錢。這就使得民宿在日本這類高地價、高人力本錢的發財國度得到了很强的保存能力，即便碰到遊览淡季衡宇空置也不會對谋划者發生几多谋划压力。

其次，因為日本的景點浩繁，日本當局對景點的情况庇护和特點内容的開辟结果顯著，吸引了大量國表里旅客慕名而来，且大多會發生留宿需求，使得以遊览景點為导向的民宿有了廣漠的市場。环抱景點打造民宿，不但有了保存根本，获客本錢也较低。

而且日本民族寻求整齐、精巧和礼節的民族性也使民宿有着杰出的客户體验，精巧化、特點化成為了日本民宿的代名词。

不外民宿规范的法令出台以前，不少民宿仍遊走于灰色地带，市場也有很多乱象，使日本海内對民宿粉碎情况和扰民問题的呼声很强，對留宿行業也發生了打击，终极促使法令的出台，举行规范和限定。

日本民宿成长的正面履历值得進修，所發明的問题也值得咱们斟酌和防止。

中國台灣地域民宿

台灣的民宿已有30多年的成长汗青，特别是近10年大陸開放自由行以後，大量旅客涌入台灣，民宿的数目也快速增加。按照台灣遊览局及民宿协會相干資料统计，2011年台灣民宿3,763家，到2015年已有6356家。总客房数由15,658間增加到26,357間，增加了70%。

2001年台灣公布《民宿辦理法子》，初次對民宿的正當职位地方举行了承認，對民宿的谋划資历、民宿协會的羁系等方面做出了严酷的划定。划定民宿為操纵自用室第余暇房間，以家庭副業方法谋划，供给搭客乡野糊口留宿之所。而且划定民宿的谋划范围，必需以客房数5間如下，客房总楼地板面积要在150㎡如下，但位于原居民保存汽車借款免留車，地、經农業主管构造正當谋划很多可证的休闲农場、經农業主管构造规定的休闲农業區、参觀地域、偏僻地域及离島地域的特點民宿，谋划客房数要在15間如下，总楼地板面积要在200㎡如下。修建要合适消防设计，楼梯及平台净宽1.2米以上，楼层地板面积跨越240㎡的必要设置直达電梯。

《民宿辦理法子》也划定了设置民宿應當在以下地域：風光特定區、参觀地域、國度公园區、原居民地域、偏僻地域、离島地域、休闲农業區、金門特定區规划天然村、非都會地皮。同時對客房、浴室、干净用品、饮用水水質等都有着严酷的驅鼠方法,划定。

同時，建立于2003年的台灣村落民宿成长协會（2007改名“社團法人台灣民宿协會”）也阐扬了组织和指导的感化。协會以TRAA為品牌标识，創建了台灣民宿论坛、台灣民宿评论、台灣名宿金奖、3S民宿認证、台灣民宿讲座、台灣民宿故事馆這6大財產辦事平台，涵盖民宿的各個方面。协會也與當局部分沟通互助、鞭策民宿成长划定的點窜和各地民宿正當化，踊跃推行台灣民宿財產和產物。

台灣民宿协會的架构

台灣的民宿一样大多集中散布在闻名景點四周。景鉴智库收集了全台各地民宿数据（以下圖），截止2015年，具有七星潭、太鲁阁等優良景區資本的花莲县，民宿数目為全台第一。

台灣民宿的成长重要源于昔時垦丁公园周邊旅店供不该求，2015年垦丁的民宿预定位居榜首，花莲次之。

2015年垦丁為台灣最热點的遊览目标地，花莲次之

台灣垦丁公园四周的特點民宿

台灣垦丁公园四周的特點民宿

台灣垦丁公园四周的特點民宿

台灣民宿的成长成因之一是1994年台灣推廣“社區整體营建”政策，一多量“有情怀”的專家學者投身村落的庇护和重修中。這個政策使台灣的基建洗面革心，相干举措措施配套完美，同時也保存了本地特點，為民宿的成长供给了硬件上的便當，同時乡土文化的保存也為特點民宿成长供给了软件前提。民宿多為副業谋划，本錢低。

同時台灣也将民宿的鼓吹融入到社會的各方面。很多影视剧的拍摄都以民宿為布景，吸引了不少觀眾前来觀光遊览。台灣對民宿的線上鼓吹也做了充实的事情，大部門的遊览網站和预定網站都能领會到台灣民宿的各個方面的信息。

台灣民宿的良性成长得益于完美的基扶植施、健全的法令保障、鼓吹力度大、特點乡土情面和内在。一样台灣的民宿多用自有資產举行谋划，不消受制于民宿的產权問题和谋划周期問题，既表現了情怀也顾及了实際。

大陸部門民宿成长案例與思虑

我國早年間的民宿萌芽阶段，以丽江為代表，丽江遊览成长動員了本地的民宿成长。中期起头寻求個性化和情怀。現阶段则究查精巧和高端，以莫干山精品民宿的打造為典范，業界掀起了高端民宿的大潮。如下笔者再以中國民宿汇集地的一些典范代表：如丽江、莫干山、乌镇為案例，阐發下中國民宿成长的履历和教训。

一、遊览目标地中的丽江民宿

丽江民宿的成长离不開丽江遊览的開辟。丽江古城大部門毁于1996年的地動，震後重修依照原貌举行修复與改良。1997年丽江古城申遗樂成。1999年昆明世博會带来大量旅客。2000年丽江鼓吹部起头将人文、情怀等作為鼓吹的重點，吸引了浩繁文藝青年和背包客。跟着大量旅客的涌入，丽江的客栈民宿起头成长起来。一起头客栈只是作為本地對留宿的弥补，跟着客栈在逐步成长，外来投資者的進驻，先辈的谋划理念和風情特點融入客栈民宿的修建傍邊。

有傳统的纳西族特點的客栈的庭院

丽江古城中房間在20間如下的民宿占到87.3%，大部門是三坊一照壁、四合五庭院、先後院的结构，相沿了古朴的纳西族修建气概。丽江的客栈民宿重要有經濟型、小資型和精品型。小資型是今朝丽江客栈民宿的主體，多為2008年今後新開。

按照網上收集到的信息，2006年摆布，丽江古城門面民宅房租约3-6万元/年，合同根基签定在10-20年。加之讓渡费、装修费，一個20間房如下的客栈投資在100万元摆布。那時房價均價為100元摆布，入住率75%不到。依照50%的净利润率来推算，那時投資客栈收受接管期约莫為3-4年。

2006年4万多元的房租，到2012年涨到10万元/年，乃至有的屋子炒到几十万元一年。

跟着丽江遊览的成长，小資型的客栈民宿成了主體，今朝一個20間房如下的客栈房錢最少15万元以上，投資额在300-600万元之間。這個類型民宿的房價也有所晋升，均匀在200摆布。現阶段按照消息報导来看，客栈的入住率也不及之前。若是以70%的入住率和50%的净利测算，如今投資客栈民宿的收受接管期约莫8-9年。這麼长的回報期已不合适持久投資。

数据来历于迈點網，2017年古城區客栈已在削减

近年丽江遊览热度固然不减，但民宿的数目在削减。一般的開辟谋划者對古镇遊览成长理论、内核计划领會很少，只斟酌經濟长处，盲目開辟，短视。古城的重修以後也没有继续完美响應的根本举措措施，交通未便。對旅客收古城保护费没有起到古城保护的感化，還削减了客源。同時因為當初遊览業成长敏捷，房錢也水长船高，本地的客栈民宿大部門处于吃亏状况。

同時丽江的當地住民的左券精力不足，眼红民宿的收入半途毁约的也有不少，2013年就有80%的房主毁约。乃至有住民經由過程門前泼粪、剪断電線等手腕强逼租客分開的消息。當局多以庇护本地住民為主，侵害了投資民宿的租客的长处，致使了投資者的逃离。

民宿第一品牌“花間堂”是若何炼成的？

中國民宿第一品牌“花間堂”也是從丽江起步的。花間堂2009年出生于丽江，将高端精品旅店的辦事理念和处所住民、民宿等人文特點交融，創始了海内文化精品度假旅店的先河。

花間堂第一間民宿——“植梦”

花間堂選址多為汗青修建或風光區四周，保存了傳统的風采的同時融入设计元素。2010年第一間花間堂-植梦院正式對外業務。2010到2013年头，花間堂在丽江又開了9家分店，统共具有150間房。

花間堂采纳连锁不复制的扩大计谋。每間花間堂都有分歧的店名、定位和特點。每一個花間堂節制在1000平方米摆布，房間数根基在15-20間摆布，配备6-9名辦理职員。本錢節制采纳片區兼顾模式，贩賣渠道重要為携程和淘寶，對峙直营。花間堂连结着每一年開三四個项目标速率，到2016年花間堂共運营466間房，會員30万，营收近2亿元，总體入住率75%。

截至今朝為止，已開業的项目有19個，别离位于丽江、束河、香格里拉、周庄、姑苏、杭州、阆中、無锡、同里、西雙版纳、浙江南浔古镇等各個遊览目标地，乌镇、無锡阳山桃花島、宁波东錢湖、湖州长兴、丽水松阳、四川雅安等地也行将有花間堂入驻。打造了唯丽人文客栈系列、精品度假旅店系列、度假村系列三個產物系列。花間堂也成為了中國民宿業的俊彦。

花間堂也一度遭到市場的青睐。2012年，A轮融資得到维思本錢3000万人民币的投資，2015年，B荣融資又得到了國泰君安的投資，数额不详。2016年在京东眾筹上倡议的200万的股权眾筹也被刹時秒杀。在2017年前，市場已有花間堂估值5亿元的说法。

但是，即便是花間堂如许步步為营、按部就班的企業，也才在2016年初次做到出入均衡。2017年3月，青普以2.36亿的代價收購花間堂61.3%的股分，成為花間堂第一大股东，花間堂開創人之一张蓓自動退出，颁布發表再也不任职花間堂。在此以前，青普方才完成2亿人民币的A轮融資，青普暗示将来将基于各自品牌殊效、本錢上風和資本互补配合打造人文度假休闲財產链。依照這個收購價，花間堂估值不足4亿元。一样是度假遊览品牌，2015年，复星以9.22亿欧元（约72亿人民币）收購法國品牌 Club Med，那時Club Med的市場估值约為9.15亿-9.3亿欧元之間（意大利人Bonomi带领的Global Resorts在14年末的估值），收購價靠近其估值。而在花間堂以前估值约莫為5亿，這麼来看是被折價收購。

由此看出我國今朝本錢市場其实不是很看好民宿的價值，民宿市場也不像投資者想象的那末樂觀。

二、定位都會周邊休闲度假的莫干山民宿

見证了無序成长下丽江民宿的逐步没落和花間堂的易主，很多处所都在追求民宿的新前途。從裸心谷起头至今，莫干山的民宿已爆红了9年，均匀房價動辄千元以上，莫干山的民宿走了一条甚麼样的路呢？

莫干山

莫干山地处上海、宁波和杭州金三角的中間，交通便當，本地面积91平方千米，包含2個住民區和14個行政村，在民國時代就是上流社會的避暑胜地，很多名流在此搭建别墅，厥後一度寂静。2007年，南非青年高天成看中莫干山的情况，與朋侪们租下6間屋子，租期15年，将泥坯房改建為低碳型“三九坞村落會所”，成為了莫干山“洋家樂”的發祥地。

莫干山交通便當，离杭州唯一1小時車程

高天成的洋家樂

2008年起头，本地當局起头正式有序的指导民宿業的成长，改建根本举措措施、污水处置举措措施，推行绿化工程，在地皮政策方面也授與支撑，将裸心谷300亩地皮出讓给房地產项目。2013年也制订《德清县民宿辦理法子》，對谋划民宿的尺度举行了划定。同時德清县农業局、文廣局、鼓吹部、水利局等相干部分，连系“中國和美家园扶植”工程、“3830”园區扶植工程、播送電视機信息通村入户工程、河流整治工程等，自動為民宿缔造前提。也投資800万創建旅客集散中間。2015年，又针對洋家樂民宿的规范和辦事方面出台了海内首部县级处所村落民宿尺度《德清县村落民宿辦事質量品级划分與评定》，經由過程政策的不竭完美，進一步规范了民宿谋划举動，晋升辦理和辦事程度。還對優良民宿分尺度、優品、精品三類品级划分，促成民宿延续康健成长。2015年莫干山民宿有400多家，民宿营收到达6-7亿元。

與主打遊览的丽江分歧的是，莫干山的定位重要為休闲度假，度假的淡旺季不如参觀遊览目标地那末较着，转头率也高于参觀遊览目标地。本地民宿入住率在60%以上，這個入住率相對于同價位的星內湖抽水肥,级旅店来讲较高。

在裸心谷以後，本地其他处所的民宿也逐步成长起来。民宿的气概寻求多元化、差别化，主题光鲜。民宿多由设计师、修建师、藝術家来设计计划，奠基了莫干山高端度假设位的根本。而江浙沪的均匀收入较高，莫干山的知足了這些处所“小資”的需求，是以，客单價也比力高。

但是，跟着民宿数目的激增，跨越了客人的增加速率，莫干山起头面對竞争剧烈、同質化的問题。從2008年唯一6間屋子的洋家樂起头起步，到2016年莫干山具有430多家民宿，當局没有很好的節制民宿體量，本地的市場呈現供過于求的場合排場。

以前莫干山的民宿還未扎堆呈現時，民宿总體红利环境较好，依照那時莫干山的市場行情，一個20間客房的民宿投入在1,000万元摆布，均匀房價依照1,000元/間来估量，入住率取60%，净利润估量為40%摆布，则收回投資必要6年，投資回報较好，可是不肯定身分多。没有門坎的買賣很轻易從赚錢的交易酿成亏本的事變，很快莫干山民宿就堕入竞争剧烈，入住率和净利润率雙雙直線降低，投資回報期拉长。莫干山也產生了雷同丽江的房主毁约事務，固然最後妥帖解决，可是對投資者来讲值得注重。

作為莫干山代表性民宿之一的裸心谷，它的成长值不值得其他的民宿举行進修和思虑？

莫干山品牌民宿“裸心谷”

裸心谷

裸心谷里听说是均價6000元以上法國民宿

裸心谷占地360亩，总投資额2.5亿，2011年開業，是高天成在莫干山開辟的第二個项目。裸心谷有30栋树顶别墅、40栋夯土小屋，也有赛马場、泅水池、集會中間、SPA康體中間、有機农場等。除休闲度假，也能够體验骑马、采摘、钓鱼等勾當。民宿的单價在3000-6000元之間。

裸心谷300多亩地是本地當局優惠讓渡的，总體的制作本錢1.5亿元。其贸易模式是開辟房地產和休闲度假连系。树屋别墅用来贩賣，雙間房的别墅售價600万元摆布，三間房别墅900万元，四間房别墅1,200万，全数售出回款在2.4亿摆布。夯土小屋则是持有作為民宿對外業務。

作為地產项目来看，裸心谷無疑是樂成的。作為度假民宿来讲，主如果把非洲的野奢旅店的做法搬到了這里,可是缺少野奢的元素，其均價已遠遠跨越不少4、五星旅店。

以前有過報导写到裸心谷今朝差评到达40%以上，在業界也引發了较大的反應，笔者一样也去收集了一些資料，按照公共點评的评價来看，固然有评價说其辦事不克不及與代價相匹配，差评也主如果针對辦事和卫生，整體来讲大部門仍是好评，80%的差评都是16年之前。虽然房價高，可是依然一房难求，遭到市場热捧。

今朝来看裸心谷的樂成重要得益于優秀的產物打造、营销手腕和地舆位置，今朝的贸易模式是凭仗本地的風光、情况成长度假遊览的同時，經由過程晋升总體项目知名度鞭策房地產板块的营销。固然裸心谷對外打出的是度假休闲的鼓吹手腕，可是本地當局300亩地块讓渡带来的房地產项目标扶植，则是裸心谷資金回笼的首要手腕。裸心谷在实現民宿精品化和高端化方面具备鉴戒意义，但這類重資金模式可能必要具有雄厚的財力支撑。

三、同一辦理運营的乌镇民宿

與丽江、莫干山的民宿成长分歧，乌镇的民宿有着怪异的谋划辦理模式。

1999年，乌镇的開辟庇护正式起头，那時以参觀遊览為主。以後的第二個阶段就是重要從参觀景點向度假休闲中間转型和進级。第三個阶段，也就是文化转型阶段，将度假再次進级，搭配本地的文化，打造觀光文化之旅。乌镇的成长就是從参觀景區到文化景區，再到度假景區，最後酿成以互联網科技著称的景區。

中青旅在2007年头以3.55亿收購乌镇景區60%股分，得到乌镇东栅、西栅的独家谋划权和南栅、北栅的優先開辟权。乌镇的民宿大多在西栅，全数以本来的住家衡宇革新為主。今朝共有79家民宿。

西栅的民宿不收房錢，創辦民宿申请采纳的是資历申请制，请求必需是乌镇當地人，且必要伉俪一块兒来谋划。資历申请必要举行严酷的审查，审查通事後才能谋划。谋划的餐饮费和房間辦理费所得归本身所有，中青旅不抽成。旅客预定房間，由乌镇旅客辦事中間同一放置和分派，严禁暗里欢迎旅客。且對民宿有一系列划定：每家民宿只能摆放两张桌子；菜式和代價由公司同一划定；天天都要有人在；接管采访必需颠末上面赞成；同一穿玄色围裙；按期開會，定時開關門。

除谋划和資历的请求，民宿的内部设置装备摆设也有同一的计划，民宿客房的布草洗涤事情都有同一的洗衣房完成，對房主有同一化辦理，有專門的换卡退房轨制，另有同一的赏罚轨制等。

笔者認為，乌镇這類同一辦理的模式有很值得同行進修的一些长处：

其一，将民宿辦理的不少本能機能同一到辦事中間同一放置和分派，提高了運作效力，低落了单個民宿的人力本錢。景區自带的导流感化也使民宿的获客本錢靠近于零！

其二，這個模式扎根乌镇景區，節制了民宿的體量，防止了一有赢利就簇拥而入的恶性竞争。

其三，同一设计、同一采購等辦法使小體量的民宿有了像大型旅店同样的本錢節制上風。固然價格是各家民宿類似的安插，落空了必定的怪异性，轻易發生审美委靡。

其四，引入本地家庭谋划，即動員本地苍生就業增收，又连结了原汁原味的处所人文特點。谋划者可以将重心放在辦事和欢迎上，提高了辦事質量，将民宿的谋划同一化和尺度化。

其五，乌镇的封锁化谋划完全杜绝了谋划者與原居民潜伏的胶葛可能。

這個模式解决了很多民宿行業痛點，但同時也對项目总體操盘方有很高的请求：

起首，對项目总體顶层设计和贸易模式设计有很高的请求，民宿地點的景區必要具有较强的客流吸引力和丰硕的内容，從而指导旅客留宿消费；

其次，基建的请求较高，必要相當做熟的配套举措措施。好比革新和扶植民宿之前，全部乌镇的基建如直饮水管道、消防管道、雨水管道等已花了4-5年的時候，當局也赐與了資金和現实鞭策上的鼎力支撑；

其三，同一的革新和辦理對資金和兼顾運作的请求较高。

和日本、台灣比拟，我國民宿行業整體仍有不少不足。花間堂的易主，裸心谷成长中的遭到的質疑，都阐明了中國民宿業不是概况上那末顺風顺水。

蛮横發展中的民宿遭受水土不平

比年来中國民宿財產在本錢的盲目炒作中，处于蛮横發展状况。

按照國度遊览局的统计查询拜访，2014年，我國大陸客栈民宿唯一30,231家，到2015年底，這個数字上升至42,658家。2016年底，民宿总数已达53,852家。14年到16年两年間增加了78%！但蛮横發展的成果若何？

截止2016年民宿散布圖。今朝中國民宿重要散布于遊览景區周邊，汇集地多為遊览大省，云南和浙江两省具有5,000家以上的民宿，东三省和新疆的民宿数目则少于500家，差距迥异。数据来历于收集

2016年我國客栈民宿散布top10，数据来历于迈點網

比拟于猖獗扩大的民宿数目，其市場份额仍然很少。按照艾瑞咨询2016年抽样查询拜访的统计数据，2016年53.3%以上的人留宿目标是遊览，可是留宿選择民宿/客栈的唯一7.6%。明顯安身景區周邊以辦事遊览為导向民宿，却并没能吸引到與之响應的遊览人群。相干数据以下圖：

笔者因事情瓜葛，對我國民宿行業有必定接触，從一些行業头部公司内部報表来看，入住率低、单元本錢高、吃亏/红利性差几近是常态。头部公司尚且如斯，全部行業的成长环境明顯其实不樂觀。欧洲、日本、台灣都赚錢的交易搬到中國来怎样就水土不平了呢？

我認為重要缘由在如下几點：

一、谋划主體分歧造成民宿扶植和運营本錢的庞大差别

日台的民宿多為闲置衡宇由房主装修革新後自立谋划，不存在物業本錢，平常運营本錢也很低，如许的话平常谋划會有不错的利润空間，即便是碰到遊览淡季也不會由于入住率低而經受庞大的吃亏。

而我國民宿重要為租下景區四周的衡宇举行翻新革新，公司化專業谋划，投資者占多数而非原房主自立谋划，是以谋划的物業自己就會有高额本錢付出。平常谋划也是類旅店化，每個月都要付出较高的劳動力本錢。另有很高的获客本錢。是以我國民宿的保存能力遠低于日台，一旦入住率不高，立即就堕入吃亏當中。

二、屯子根本和國民本質分歧造成我國民宿只能采纳專業化谋划，缺少人文气味

实在境外這類自立谋划闲置衡宇的谋划模式在中國也不少，那就是“田舍樂”。可為啥日台（日本、台灣）的民居可以做成有必定品格和人文气味的“民宿”，而中國就只能酿成低端粗鄙的“田舍樂”？

從根本前提看中國屯子的成长遠不如日本，“田舍樂”這個情势也很少與遊览景點挂钩，辦事职員良莠不齐，村落門路未便，饮食平安很难获得保障。同時屯子的衡宇设计算差，造型老土，留宿體验一般。

從谋划者的综合本質来看，中國农夫的受教诲水平和辦事意识都较低，很难像日本的那样将民宿變化為较精巧的辦事業态，更不消说為衡宇辅以人文和情怀。

這也是為甚麼中國有必定品格的民宿必定采纳公司制、類旅店化運作，成為小型精品旅店的缘由。但比拟海外民宿，谋划者從原居民家庭變成旅店雇員，情面味和处所文化气味必定就少了很多。尺度化培训旅店辦事員很轻易，但要培育成一個具备人格魅力、常识經历和涵养、又能知心為客户辦事的“老板娘”却很难。因而所谓的情怀多半只能體如今室内设计和装璜中了。

三、单體范围太小造成各项单元本錢高企，房價性價比差

依照現有尺度，民宿客房體量不跨越14間。但麻雀虽小五脏俱全，必要到达必定的辦事品格，就必要必定的專职辦事职員设置装备摆设。单元客房所需劳動力遠高于辦事品格類似的星标旅店，這是精品旅店行業的通病。本錢高很多，同品格下的房價就會遠高于星标旅店。

而另外一方面，高星级旅店的泅水池、健身中間、SPA、文娱中間等從属举措措施几近不成能存在于中國特點的“民宿”這類小型精品旅店内，否则均派的单元客房本錢會高到天際。

價高而質次，竞争力天然就差了。

民宿集中的度假地若是有高品格的大型度假旅店，极可能會對本地民宿谋划状态造成很大的打击（在日本环境是反過来的）。

四、民宿缺乏品牌效應，获客渠道单1、本錢高

除少部門行業头部的民宿企業有必定品牌效應，可以從本身的贩賣渠道（如自有官網）获得预订流量。@今%32qD6%朝大大%7RupD%都@民宿體量小，很难形陈规模化效應，获客渠道重要仍是依靠于OTA平台。稀有据顯示，大部門民宿對付OTA平台的依靠乃至到达了8到9成。團購網站的提成约莫在3%，OTA平台佣金提成有些高达15%，這對民宿谋划無疑更是落井下石。

五、受淡旺季影响较大，入住率低，收入布局单一

和平凡旅店中商務、旅旅客源至關的状态分歧，我國民宿的客源根基都是景區参觀客，是以入住率受季候、節沐日、周末等身分影响很大。有查询拜访数据顯示，我國民宿的均匀入住率仅30%。入住率的颠簸過大，也带来了辦理本錢的提高或日常平凡辦事尺度的降低。而且因為以上提到的專業化公司體系體例谋划、单元本錢過高档缘由，民宿的一般辦事員是不會去烧菜的，也很少會專門配备厨师，是以海内民宿常常是不供给午饭和晚饭的，乃至不少早饭也不供给，留宿几近成為了独一的收入来历。

再看日本民宿，日本遊览財產發財，旅客因此境外旅客為主，相對于受淡旺季影响就要小很多。并且谋划者自己就是住户，天然可觉得住客做一些特长的处所特點餐食，以是一泊二食是日本常見的民宿產物和谋划情势，收入和利润来历就多了一重。

六、民宿客群来历较局限，國民接管度尚待提高

今朝我國民宿的客源重要集中在北京上海深圳等少数一線都會，民宿客群来历十分单一。這一方面是因為一線都會的部門旅客住多了星标旅店，在遊览需求上加倍前卫，更想體验有本地人文气味的民宿的原因。另外一方面也是由于當前民宿產物的性價比還没有法吸引對代價加倍敏感的大大都旅客。這也造成為了前文数据中民宿市場占据率偏低的缘由之一。

當前我國民宿行業成长的痛點及建议

一、收入单一，必要打造多元化收入、可复制的民宿贸易模式

参考日本和台灣的成长進程，不难發明我國民宿今朝最大的問题就是缺少可复制的杰出的贸易模式。中國社會的总體經濟程度是後進于台灣和日本的，基建後進，交通未便，遊览業的快速成长也只有近来十几年，全部市場的配套举措措施不足。以是中國民宿走向了和台灣、日本分歧的門路。

台灣和日本成长的前提之一是空置衡宇较多，根本举措措施完美，保护翻新的本錢低。今朝中國的民宿必要耗费较多的本錢举行革新，并且景區四周空置衡宇少，根本举措措施不如發財的國度和地域。這些必要當局共同，完美門路和網管的铺设。同時也要節制衡宇體量，防止民宿扎堆谋划。

中國的民宿業，更像是經送長輩禮物推薦,由過程民宅建成的經濟型旅店，大多扎根景區，作為對經濟型旅店的弥补，部門民宿的举措措施乃至不犹如價位的旅店。今朝中國的大部門民宿均價在150-300元的區間，红利模式與經濟型旅店趋同，收入主如果客房收入，且没有代價上風。近几年經濟型旅店吃亏紧张，久而久之，民宿行業也将步經濟型旅店的後尘。日本的大部門和風民宿可讓旅客體验到本地的風土情面，民宿的代價廣泛低于等同前提的旅店，且日本民宿可能是房主的副業，革新本身的衡宇本錢较小，保护本錢和空置本錢低。台灣的民宿有同一的组织和鼓吹，将民宿打造成為了遊览景區的一部門，一样台灣的民宿也根基為房主的副業，衡宇自有谋划，中國今朝出台的《遊览民宿根基请求與评價》则是划定了民宿主必要介入欢迎，這就和日本、台灣的副業模式分歧。

今朝中國民宿依然处于试探阶段，莫干山的民宿高潮可能會促使我國的民宿向着高端旅店的标的目的成长，而乌镇的同一谋划则供给了另外一種思绪，详细甚麼样的贸易模式才合适中國，還必要時候来查验。

二、投資、運营本錢高，投資收受接管周期长

中國的民宿本錢高。前面也说過，中國的民宿大部門經由過程租下本地的屋子来谋划，這就牵涉到讓渡费、房錢等。同時又因為大部門地域的民宿都缺少同一的辦理和鼓吹手腕，除去自有客源，大部門必要經由過程OTA来揽客，告白费、鼓吹费也必要斟酌進民宿投資的本錢内里。按照迈點網的数据，中國今朝品牌民宿只占整體民宿市場的6%，非品牌民宿多达94%，致使了民宿鼓吹难度大，获客本錢高。小猪、途家等OTA公司本身也在吃亏，全部行業的红利状态堪忧。

今朝具有成熟的民宿的景點或都會未几，投資者偏向投資成熟不乱的民宿。樂成的民宿确切能吸引到大量的投資，但本地的房錢、人力本錢也會响應提高。民宿寄托的是遊览景點，有较着的淡旺季，淡季的時辰入住率低，保护本錢高。旺季時面對同行竞争，有贬價谋划的压力。终极推高了总體的運营本錢，致使投資收受接管周期长，紧张的入不够出。

在這類环境下，必要投資者在前期做好充沛的计划和响應的對策，防止盲目。

三、民宿行業成长無章可循，尺度缺失，亟需规范化

日本公布法令使民宿正當化，允许制谋划又使得民宿尺度化，谋划的下限得以保障。台灣出台的法令也规范了民宿的谋划前提，同時有專門的民宿同盟举行辦理鼓吹，针對分歧的景區有分歧的民宿设计。中國今朝各地民宿無章可循，市場盲目成长，缺少尺度。大量投資涌入使得全部行業参差不齐，民宿的上限高可是下限也很低，部門地域根基的辦事和权柄也得不到保障。2017年8月21日，《遊览谋划者处置投诉规范》、《文化主题遊览饭馆根基请求與评價》、《遊览民宿根基请求與评價》、《精品遊览饭馆》等4项行業尺度已國度遊览局核准，并将從2017年10月1日起施行。据通知布告信息，民宿為操纵本地闲置資本，民宿主人介入欢迎，為旅客供给體验本地天然、文化與生發生活方法的小型宿举措措施。在根基请求方面，民宿谋划必需依法获得本地當局请求的相干证照，并知足公安构造治安消防相干请求。民宿单幢修建客房数目應不跨越 14 間(套)。别的，民宿從業职員還應颠末卫生培训和康健查抄，持证上岗。值得注重的是，行業尺度中還将民宿划分為两種品级，别离為金宿级、銀宿级。金宿级為高品级，銀宿级為平凡品级。品级越高暗示欢迎举措措施與辦事品格越高。這些對民宿行業的规范化和尺度化有促成感化，但同時一多量民宿也将面對着调解和整改，乃至倒闭。

四、投資人权柄保障程度亟需提高

中國民宿的成长也缺乏左券精力，各地房主毁约的消息，可能是由于长处冲突，然後片面撕破合约。這不但将投資拒之門外，影响了本地的荣誉，晦气于品牌民宿的打造，同時也報酬的举高了民宿的本錢。這個只能經由過程本地當局秉承公允公道，包管合约两邊的长处。

五、品牌化與本土化并重成长

中國的民宿缺少设计，固然日本和台灣也會見临同質化的問题，但究竟结果體量较小。中國民宿数目遠超台灣和日本，一味的寻求扩大，盲目跟風剽窃，致使大部門的民宿陈旧見解，并且和本地气概很难搭配，纯洁為了寻求民宿的扩大而疏忽了设计。近几年固然跟着精品民宿的呈現有所改觀，逐步有了设计的元素，可是全部行業的進级完美依然任重道遠。在设计這個方面，笔者認為投資者必要成长品牌谋划、專業谋划，尽可能防止跟風盲從。經由過程引進專業的设计人材和運营人材，打造本身的民宿品牌，才能更好的成长。

结语

中國的民宿業已步入新的成长阶段。今朝头部企業也面對着吃亏，将来将會有更多的品牌镌汰出局，市場竞争剧烈。以是打造品牌化、精巧化的民老将是将来市場的需求。民宿究竟结果长短尺度旅店的一部門，民宿的成长必要區分于平凡的尺度旅店，必要融入人文和情怀身分，供给更多除留宿之外的辦事，摸索出分歧于旅店的红利模式，也必要立异的辦理模式。将来的民宿市場，固然挑战很大，可是機會也很大，活用好市場上的資本，找准成长的标的目的，才能在民宿市場的红海中脱颖而出。

作者简介：

周鸣岐（WeChat:ZMQ_V_），景鉴智库開創人、首席阐發师，持久致力于行業阐發及企業计谋钻研，當局参谋、文旅项目策動及投資参谋、財政参谋。

马寶山，景鉴智库阐發师。本文版权归作者所有。更多作者原創钻研，也可存眷公家号：景鉴文旅智库（jjwlzk）。

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