民宿运用数据選址,入住率中找機會,新老房东比重中识風险

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天坛医院的神經外科全國排名第一，综合类医院北京排名第五。

而且医院是不愁客源没有淡季一说的，守着医院開民宿，不會差。

可以直观看出3月份各户型對应数据。

1-3居户型對应的日均房價、入住率及收入来看，也不算低，参考當地的租金来说，至少不會赔錢。

而三居也有亮點，由于只有5.3%(稀缺)的占比，带来了不错的利润空間。

但继续看下四月份数据：

1.跟三月份比，1-3居，每日房價略有下降，但還算正常浮动。

2.但奇怪的是，4月份入住率大幅下降，导致收入砍半，按此收入，租金都无法回本。

為此，我们调取了，商圈房东的從業經验和起租天数情况，来试圖找出问题：

1、整体房东經验只有1.09年，低于本地平均。

2、三年以上老房东比例只有2.63%，老房东比例太低。

3、起租天数中92.72%都是1天起租。

老房东占比：

三年以上老房东理应是比例越高越好。

這就跟商業街的店铺类似，如果附近的店铺总换。哪或许就是客流量不稳定或入不敷出，导致一些商铺選择退出。

注：這里指的老房东為從業3年以上（即账号注册3年以上），不完全代表一定在此商圈從業3年以上。

這里發現，此商圈老房东只有2.62%，1年内的新房东占了65.79%。半年内的新房东就有32%。

按理说医院周围常年不愁住宿需求。

但從新闻報道中了解，由于天坛医院是去年底才整院迁入丰台，相關配套還在陸续完善中，以至于一些提前看到機會的房东，大规模涌入。

但老房东参與积极性不高，可能原因：

a)信息不够敏锐，還未發現機會。

b)對于医院所在的南四环的位置有些偏远，老房东更愿意集中管理，所以力不從心。

起租天数：

當民宿不再為入住率發愁時，且自身口碑、服務、風格等也有明显优势時，通常會提高起租天数及涨價来提高入住門槛，從而提高收入。

该商圈没有1個月起订的房源，连超過3天起订的，也只有1.99%。

另外也看到一篇文章提到：周邊去年底新建成的400套客房的亚朵酒店，而在距离医院不远的纪家庙地區，标准化公寓也投入使用，710套房，每套面积在18至25平方米之間，月租從2000元到2500元不等，可短租一個月，也可长租。房間内有洗浴、網络、電视等设备。在公寓的公共區域，设有食堂、洗衣店、超市等。

這710套公寓，是否已經投入不得而知，但從價位和配套来说，周邊的民宿如果走长租路線，确实没有任何优势。

结论：天坛医院附近不建议投資民宿

由于突然集中进入，导致4月份整体收入砍半，而且有新闻報道，4、5月份天坛医院附近将陸续投入使用两家酒店，和一栋公寓（710套房的标准化公寓）。

因此更不建议民宿主贸然进入此红海，下阶段很容易開始價格战，预计4、5月份的数据，也不會太好看。

或许一年后，當配套完善一部分投機的民宿主退出，再观望是否有差异化的機會。

1、三年以上的老房东占了33.48%，2年内的房东，也在50%以内，而1年内的新房东20%左右，2:5:3的结构，算是老带新比较稳的结构很稳。

2、由于是偏商業圈，长租需求不多，所以1個月以上的起租在2%以内，但2天起租的比例，将近12%，加上3-29天的起租，整体2-29天這种中短租比例，达到20%，说明這些房东的具备一定的民宿运营能力。

预告：下阶段，會增加商圈内，品牌（连锁）民宿的比例分析功能。

像這类商圈，基本应该已經有很多成熟的品牌（连锁）民宿占据了，由于集中管理，他们在拿房、管理、保洁成本上，也會有优势，所以不太适宜新手贸然进入。